"Cọc trước cho chắc" là câu rất quen trong mua bán nhà đất. Nhưng chắc đến đâu thì phụ thuộc vào việc tờ giấy đặt cọc viết gì. Không ít tranh chấp bắt đầu từ một tờ giấy viết tay chỉ có hai dòng.
Đặt cọc là gì theo Bộ luật Dân sự
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 coi đặt cọc là một biện pháp bảo đảm. Bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn, để bảo đảm hai bên sẽ ký hoặc thực hiện hợp đồng.
Nói cách khác, tiền cọc là khoản "giữ lời". Nếu hợp đồng được ký và thực hiện, tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền mua, tùy hai bên thỏa thuận.
Khi nào mất cọc, khi nào được phạt cọc
Quy tắc chung tại Điều 328, áp dụng khi các bên không có thỏa thuận khác:
| Tình huống | Hệ quả theo quy định chung |
|---|---|
| Bên đặt cọc (thường là bên mua) từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng | Tiền cọc thuộc về bên nhận cọc |
| Bên nhận cọc (thường là bên bán) từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng | Trả lại tiền cọc và trả thêm một khoản tương đương giá trị tiền cọc |
| Hai bên có thỏa thuận mức phạt khác | Áp dụng theo thỏa thuận, trong giới hạn pháp luật cho phép |
Cụm "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" rất quan trọng. Hai bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần, hoặc thỏa thuận những trường hợp được trả lại cọc mà không bị phạt. Vì thế, đọc kỹ điều khoản phạt cọc trước khi ký quan trọng hơn nhớ con số "gấp đôi".
Đặt cọc khác tiền trả trước thế nào
Nhiều giấy biên nhận chỉ ghi "nhận trước 200 triệu tiền mua nhà". Nếu văn bản không thể hiện rõ đây là tiền đặt cọc, khoản này có thể bị xem là tiền trả trước. Khi đó, nếu giao dịch không thành, nguyên tắc chung là hoàn trả số tiền đã nhận chứ không áp dụng chế tài phạt cọc.
Muốn khoản tiền mang tính chất đặt cọc, văn bản nên ghi rõ chữ "đặt cọc", mục đích đặt cọc và hệ quả khi một bên không thực hiện.
Giấy đặt cọc nên có những nội dung gì
Pháp luật không ban hành mẫu hợp đồng đặt cọc bắt buộc. Một văn bản đặt cọc nhà đất thường ghi:
- Thông tin đầy đủ của các bên; nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì có đủ chữ ký người có quyền.
- Thông tin nhà đất theo Giấy chứng nhận: số giấy, thửa đất, diện tích, địa chỉ.
- Giá mua bán đã thống nhất và số tiền đặt cọc.
- Thời hạn hai bên ra tổ chức hành nghề công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng.
- Bên nào chịu thuế, phí, lệ phí phát sinh.
- Mức phạt cọc và các trường hợp được trả lại cọc.
Văn bản đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng nhiều người vẫn chọn công chứng để có thêm căn cứ khi xảy ra tranh chấp. Riêng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân với nhau thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Điều kiện để giấy đặt cọc có hiệu lực
Đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự, nên phải đáp ứng điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: người tham gia có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi phù hợp, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Thiếu một trong các điều kiện này, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Đặt cọc mua nhà của chủ đầu tư dự án
Khi mua nhà ở, công trình xây dựng từ chủ đầu tư dự án, ngoài Bộ luật Dân sự còn phải xem Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Khoản 5 Điều 23 của luật này quy định:
- Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua.
- Chỉ được thỏa thuận đặt cọc khi nhà ở, công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Điều 24 của luật.
- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua.
Các khoản "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng" trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh là vùng người mua cần đặc biệt thận trọng và nên hỏi luật sư trước khi chuyển tiền.